Какой размер участка суд признает обоснованным

Нередко граждане и юрлица требуют предоставить им в собственность муниципальные земельные участки для обслуживания объектов капитального строительства, которые находятся на данных участках. При этом размер запрашиваемого участка может превышать градостроительные и иные нормативы. Собственники ссылаются на часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. Эта норма предусматривает исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение земельного участка под данными объектами в собственность или в аренду. Получив отказ, владельцы объектов часто обращаются с иском в суд.

Размер предоставляемого земельного участка должен соответствовать назначению здания и предельным размерам земельных участков по градостроительным регламентам (правилам землепользования и застройки). Если на территории муниципального образования градостроительные регламенты не утверждены, применяются предельные размеры предоставляемых земельных участков, которые были установлены до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ по правилам статьи 33 Земельного кодекса РФ. Необходимость руководствоваться этой нормой при рассмотрении споров подтверждает судебная практика. Пример – постановление Президиума ВС Республики Башкортостан от 9 ноября 2016 г. по делу № 44га-278/2016.

Таким образом , в отсутствие градостроительных регламентов предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, утвержденными землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. В границы передаваемого земельного участка должна входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (обслуживания, эксплуатации). Но заявитель не вправе самовольно определять площадь подлежащего предоставлению участка (ст. 33 Земельного кодекса РФ).

При рассмотрении дел о предоставлении участков под зданиями, строениями и сооружениями суд будет в первую очередь устанавливать, объективно ли необходима для эксплуатации объекта такая площадь и соответствует ли она строительным нормативам (постановления Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10 , от 3 апреля 2012 г. № 12955/11). Если суд сочтет площадь запрашиваемого участка необоснованной, он откажет в иске. Например, в одном из дел суд отказал в предоставлении в собственность земельного участка, площадь которого более чем в 16 раз превышала площадь расположенного на нем здания (постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2016 г. по делу № А41-75113/2015). Доводы истцов о том, что участок такой площади им нужен под строительство других объектов, в суде не сработают.

ПРИМЕР 1. Компания обратилась в суд с требованием к администрации города Магнитогорска Челябинской области предоставить в собственность земельный участок для обслуживания здания. Площадь испрашиваемого земельного участка – 16 211 кв. м, а площадь здания, расположенного на нем, – 1 464,8 кв. м. Компания указала, что в ближайшем будущем планирует построить на участке еще несколько объектов. Суд отметил, что истец не доказал необходимость участка запрашиваемой площади для эксплуатации здания, и отказал в иске (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2016 г. № 18АП-9188/2016).

Какими документами можно обосновать размер участка

Чтобы обосновать размер земельного участка, истец может использовать, в частности, экспертное заключение или договор аренды.

Экспертное заключение

Доказательством может служить техническое заключение профильного специалиста. При проведении экспертиз такие специалисты используют СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Если истец представит экспертное заключение, муниципалитету придется его оспаривать. Представьте заключение с противоположными выводами, иначе суд удовлетворит требования истца.

ПРИМЕР 2. Компания обратилась с иском о признании незаконным отказа Администрации Ступинского муниципального района Московской области предоставить в собственность за плату земельный участок площадью 250 кв. м. Площадь расположенного на нем здания составляла 128 кв. м. Истец представил суду техническое заключение, которое подтвердило, что участок соответствует площади здания. Администрация не опровергла доказательства истца другим заключением. Поэтому суд удовлетворил заявленные требования (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2015 г. по делу № А41-5090/15).

Договор аренды

Если собственником земли хочет стать арендатор, который ранее получил данный участок для тех же целей и той же площади в аренду, суд признает договор аренды надлежащим доказательством.

ПРИМЕР 3. Администрация Уфимского района Республики Башкортостан отказалась предоставить участок под зданием в собственность предпринимателю. Он обратился в суд и потребовал признать решение незаконным. Бизнесмен указал, что ранее получил этот участок в аренду для аналогичных целей. Суд установил, что участок запрашиваемой площади изначально предоставлялся для эксплуатации здания, и согласился с истцом (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 февраля 2015 г. № Ф09-60/15).

ПРИМЕР 4.

Суды удовлетворили заявленные требования. Однако ВАС РФ отменил эти решения. Суд указал, что компания не представила доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка запрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости. Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение ().

Судебные разбирательства могут повлечь и предоставление арендатору в собственность земельного участка завышенной площади.

ПРИМЕР 5. Администрация г. Дубны предоставила земельный участок компании в аренду. Затем арендатор выкупил участок и разделил его на два площадью 0,3 и 0,7 га. Меньший участок компания оставила себе для эксплуатации расположенного на нем здания, а больший – реализовала третьим лицам для строительства дома. Этим заинтересовалась антимонопольная служба. УФАС посчитало, что администрация и компания действовали согласованно. Тем самым они нарушили Федеральный закон от 6 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Администрация обратилась в суд с требованием признать постановление УФАС незаконным. Суды трех инстанций удовлетворили иск. Они отметили, что размеры первоначально арендованного участка и участка, предоставленного в собственность, совпадают. Но Верховный суд с такой позицией не согласился. Орган власти был обязан учесть потребность компании в земельном участке, когда предоставлял его в собственность. Нужно было исходить из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории города. Фактически предоставленный обществу участок для эксплуатации здания не требовался, что подтвердил факт последующей продажи этого участка. Таким образом , администрация действовала незаконно (определение Верховного суда РФ от 6 марта 2017 г. по делу № А40-100700/2015).

Кадастровые работы, проведенные заявителем в отношении земельного участка, не обосновывают требования о предоставлении его в собственность.

ПРИМЕР 6. Компания, владеющая на праве собственности имущественным комплексом площадью 44 269,8 кв. м, обратилась в суд с требованием предоставить в собственность земельный участок площадью 490 тыс. кв. м. Этот участок компания поставила на кадастровый учет.

Суды удовлетворили заявленные требования. Однако ВАС РФ с позицией нижестоящих судов не согласился и их решения отменил. Суд указал, что компания не представила доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка запрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости. Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение (постановление от 1 марта 2011 г. № 13535/10).

Участки под вспомогательными, нестационарными, линейными объектами

Многие собственники объектов недвижимости стремятся увеличить площадь земельных участков, на которых они расположены. Для этого компании возводят на участках вспомогательные объекты и пытаются оформить их в собственность в упрощенном порядке. Однако с регистрацией права собственности на объекты вспомогательного назначения не соглашаются высшие судебные инстанции.

ПРИМЕР 7. Центробанк обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на ограждение как на объект недвижимости вспомогательного назначения. Данное ограждение находилось на одном участке с административным зданием Центробанка. Для регистрации он представил декларацию об объекте недвижимого имущества и техническое заключение обследования ограждения.

Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности на ограждение. Причина была в том, что заявитель не представил документ органа местного самоуправления, подтверждающий принадлежность ограждения к категории вспомогательных объектов, при возведении которых не нужно получать разрешение на строительство. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций посчитали, что отказ не соответствует законодательству. Они указали, что Росреестр не имел оснований требовать от Центробанка документы помимо тех, которые он представил. При возведении вспомогательного объекта застройщик не обязан получать разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, которая подтверждает создание таких объектов и содержит их техническое описание.

Высший арбитражный суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов о регистрации вспомогательного объекта в качестве объекта недвижимости и отменил их. Судьи отметили, что ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и не является отдельным объектом гражданского оборота. Оно выполняет только обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и находящимся на нем зданиям. У ограждения отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости. К объектам недвижимости относятся лишь прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Следовательно, право собственности на вспомогательный объект не подлежит регистрации (постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. № 1160/13).

Так как вспомогательный объект нельзя оформить в собственность, на участок под ним суд не признает права собственности. Это относится и к нестационарному объекту. При рассмотрении споров о предоставлении участка под ним муниципалитетам придется оспаривать статус объекта как недвижимого имущества.

ПРИМЕР 8. Владелец торгового павильона обратился в администрацию города Калининграда с требованием предоставить в собственность земельный участок под объектом. Муниципалитет отказал предпринимателю, а тот обратился в суд. В ходе рассмотрения дела суд установил, что объект, принадлежащий предпринимателю, не обладает признаками объекта недвижимости. Поэтому оснований для предоставления в собственность земельного участка под ним нет. Наличие свидетельства о государственной регистрации права на здание не является безусловным доказательством того, что этот объект – недвижимое имущество (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 мая 2008 г. по делу № А21-3780/2007).

Признать право собственности на земельный участок под линейным объектом через суд у заинтересованных в этом лиц также не получится. Например, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что на линейный объект не распространяется установленный Земельным кодексом РФ порядок предоставления в собственность земельного участка под объектами капитального строительства (

Как следует из анализа судебной практики, собственники недвижимости, в случае возникновения споров с уполномоченными органами о предоставлении земельных участков, в порядке, установленном ст. 36 Земельного кодекса, и их площади, в случае отсутствия разработанных нормативов отвода земель для конкретных видов деятельности и/или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, обосновывающей площадь земельного участка необходимого для использования каждого из объектов недвижимости, имеют право на предоставление земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением. Подтверждением вышеуказанного является Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2009 N КГ-А40/9366-09 по делу N А40-70477/08-16-353.

«.. Исходя из положений п. 2 ст. 35 ЗК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

«…право собственника зданий, строений и сооружений на заключение договора аренды земельного участка в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ) подлежит реализации посредством получения занимаемого последним земельного участка исключительно в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования (п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 ЗК РФ) , притом что "необходимость" той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. »

Следует отметить, что указанное постановление ФАС МО содержит в себе весьма интересный довод, обосновывающий возможность предоставления единого земельного участка, занятого несколькими объектами недвижимости и принадлежащих одному собственнику в зависимости от функциональной взаимосвязи зданий, строений сооружений и их юридического статуса.

Так судом было отмечено, что: «…заявитель по вышеуказанному делу не доказал что право собственности ООО "Спортивно-Оздоровительный Центр Алмазный" в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок в отношении каждого из объектов с условными номерами N 77-77-22/026/2007-539, 77-77-22/026/2007-546, 26796, 26803, 26802, 26801, 26798, 77-77-22/026/2007-540, 77-77-22/026/2007-542, 77-77-22/026/2007-543, 77-77-22/026/2007-545, 77-77-22/026/2007-530, 77-77-22/026/2007-532, 77-77-22/026/2007-531, а не в отношении единого объекта - имущественного комплекса применительно к ст. 132 ГК РФ » .

Тождественный вывод содержится также в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2010 N Ф03-4745/2010 по делу N А51-3134/2009: «Довод предпринимателя, изложенный в жалобе, о том, что в спорных правоотношениях положения пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации имеют приоритет перед нормами земельного законодательства, является ошибочным, поскольку предпринимателем не представлены доказательства, что ею приобретались спорные объекты недвижимости как имущественный комплекс унитарного предприятия. Кроме этого, указанный довод противоречит сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04 практике применения земельного законодательства относительно сохранения за собственником объекта недвижимого имущества исключительного права на приватизацию земельного участка, занятого этим объектом недвижимости, а также земельного участка, необходимого для его использования, и правовой позиции этого же суда, изложенной в Определении от 08.10.2009 N ВАС-12461/09 о необходимости обоснования площади испрашиваемого для приобретения в собственность земельного участка».

ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 01.02.2011 по делу N А55-4146/2010 было указал: «Статья 36 ЗК РФ не устанавливает предельные размеры предоставляемого земельного участка для использования и эксплуатации строения, находящегося на данном земельном участке. При определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс факторов, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Суд, на основании положений пунктов 1, 5, 6, 7 статьи 36, пункта 3 статьи 33 ЗК РФ, указал, что размер земельного участка непосредственно связан с конкретным видом деятельности и функциональным назначением объекта.» .

Аналогичная позиция судов прослеживается и в других судебных актах: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.02.2010 по делу N А46-15636/2009 (Определением ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7412/10 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления, а также решения Арбитражного суда Омской области от 15.09.2009 и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2009 по данному делу отказано), Постановление ФАС Центрального округа от 18.01.2010 по делу N А23-1731/2009Г-20-115, Определение ВАС РФ от 16.12.2010 N ВАС-16446/10 по делу N А32-6937/2010-72/119, Определение ВАС РФ от 21.06.2010 N ВАС-7245/10 по делу N А12-11334/2009, Определение ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-4862/10 по делу N А51-9912/2009, Определение ВАС РФ от 09.04.2010 N ВАС-2256/10 по делу N А24-2684/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.08.2010 по делу N А31-9304/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.09.2010 по делу N А19-3458/10, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А44-2359/2010, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.06.2011 N Ф03-2521/2011 по делу N А51-8680/2010, Определение ВАС РФ от 03.10.2011 N ВАС-12013/11 по делу N А59-4029/2010 , Определение ВАС РФ от 19.10.2011 N ВАС-12991/11 по делу N А56-36739/2009 и т.п.

Вывод:

Анализ вышеизложенной позиции судебных органов, позволяет сделать вывод о том, что в случае намерения лица, обладающего в собственности объектами недвижимого имущества, расположенными на земельном участке, реализовать своё исключительное право на выкуп данного земельного участка, либо заключение в отношении него договора аренды (ст. 36 ЗК РФ), такое лицо должно применительно к требованиям ст.ст. 33, 35 ЗК РФ доказать необходимость предоставления ему земельного участке в размере большем, нежели чем площадь застройки объекта недвижимости.

В противном случае принимается решение о предоставлении лишь той части земельного участка, которая непосредственная находится под объектами застройки. Возможность получения в собственность, либо аренду земельного участка в размере большем, нежели чем площадь застройки объектов недвижимого имущества, может быть обоснована лишь функциональной взаимосвязью и единым назначением указанных объектов, применительно к ст. 132 ГК РФ. То есть фактически, заявитель должен доказать в суде, что все, принадлежащие ему объекты, расположенные на таком земельном участке по своей сути являются единым имущественным комплексом.

С уважением,

Емельянов Валерий Станиславович, LL.M (The University of Manchester)
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

1. Все указанные акты ФАС МО, касаются обжалования действий Ступинской администрации в части реализации предоставленного ст. 36 ЗК РФ заявителям исключительного права на приобретение в собственность, либо по договору аренды земельного участка, на котором располагаются принадлежащие заявителям объекты.

2. В передаче дела по заявлению о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что доказательств необходимости использования земельного участка в заявленном размере для эксплуатации созданного заявителем объекта недвижимости не представлено.

3. В передаче дела по заявлению о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, выразившегося в ненаправлении проекта договора аренды земельного участка, для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из отсутствия на спорном участке объектов недвижимости, входящих в состав многоквартирных домов, которые находятся в управлении заявителя (ТСЖ).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОЙ ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ЗДАНИЯ ОБЪЕКТ: Земельный участок с КН 50:09:0080706:32, здание производственного корпуса общей площадью 9201.60 кв.м.с КН 50:09:08:01724:001, инв №4144, лит.А, лит.А1 по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, тупик Бутырский. АДРЕС: Московская область, г. Солнечногорск, тупик Бутырский. ДАТА: 19.08.2015 г. Вопросы, поставленные перед экспертизой: 1. Какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации непосредственно самого здания с КН 50:09:08:01724:001. 2. Превышает ли площадь и конфигурация земельного участка с КН 50:09:0080706:32 площадь и конфигурацию, необходимые для эксплуатации непосредственно самого здания с КН 50:09:08:01724:001. Нормативные источники, документы и литература. 1. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". 2. СП 56.13330.2011. Свод правил. Производственные здания. Актуализированная редакция СНиП 31-03-2001. 3. СНиП II-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий" (утв. постановлением Госстроя СССР от 30 декабря 1980 г. N 213, введен в действие 1 января 1982 г.) (с изменениями и дополнениями). 4. СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». По первому вопросу Согласно данных кадастрового паспорта от 07.06.2013 №МО-13/ЗВ-644384 учтенная площадь земельного участка по адресу: г.Солнечногорск, Московская область с КН 50:09:0080706:32 составляет 11827 кв.м. Исследуемое производственное здание лит.А по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, ул.Бутырский тупик является одноэтажным, однопролетным зданием типа ангар с расположением 2-х этажного административного корпуса Лит.А1 в его торцевой части. Согласно данных технического паспорта по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, тупик Бутырский, лит.А, А1 по состоянию на 01 сентября 2006 года (л.д.5): Строительный объем здания Производственного корпуса составляет 98052 куб.м. Общая площадь здания по внутреннему обмеру составляет 9201.6 кв.м. Площадь застройки составляет 8923.1 кв.м. нажмите для увеличения нажмите для увеличения Согласно данных представленной карты - плана земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080706:32, расположенного по адресу: г. Солнечногорск, Московская область и расположенного в его границе контура здания (Производственный корпус, условный номер 50:09:08:01724:001). Площадь контура здания составляет – 8688.0 кв.м. Экспертами отмечается, что в представленных документах имеются разночтения по данным о площади застройки исследуемого Производственного корпуса по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, ул.Бутырский тупик. Здание производственного корпуса имеет «Г»-образную форму, 2 общие несущие стены с производственным зданием по изготовлению металлоконструкций, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080706:33, оснащено оборудованием для технологического процесса производства и обработки листового стекла (установлены прокатный стационарный конвейер, линии резки, перемещения, разломки, обработки, упаковки и т.д.), по наружным стенам оборудованы въездные ворота (смотри фото №4,5,11 Приложения №2) Граница внутреннего угла контура здания, принадлежащего на праве собственности ООО «ГОР Девелопмент» совпадает с границей внутреннего угла земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080706:32 (смотри План Приложения №1) Экспертами отмечается, что разработку проекта планировки прилегающего земельного участка, необходимого как для эксплуатации так и самого производственного процесса, определение его конфигурации и площади, должно выполняться специализированными проектными организациями, имеющими соответствующие лицензии на производство данного вида проектно-изыскательских работ и необходимую информацию в полном объеме., в т.ч. данные: о количестве работающего персонала, о функциональном зонировании территории с учетом технологических связей производства, о санитарно-гигиенических и противопожарных требований, грузооборота и видов используемого транспорта, о транспортных и инженерных связях на предприятии, об интенсивности использования прилегающей территории, включая наземное и подземное пространства при необходимых и обоснованных резервах для расширения предприятия. По второму вопросу Площадь и конфигурация земельного участка с КН 50:09:0080706:32 не превышает площадь и конфигурацию земельного участка, необходимого для эксплуатации здания Производственного корпуса (условный номер 50:09:08:01724:001) (смотри план Приложения №1). Разработку проекта планировки прилегающего земельного участка, необходимого как для эксплуатации так и самого производственного процесса, определение его конфигурации и площади, должно выполняться специализированными проектными организациями, имеющими соответствующие лицензии на производство данного вида проектно-изыскательских работ и необходимую информацию в полном объеме.